Когда жильцы - товарищи
Для чего создают товарищества собственников жилья и что выигрывают при этом жители? Об этом Kn51 рассказали руководители нескольких мончегорских ТСЖ, которые уже не один год успешно решают жилищно-коммунальные вопросы в своих домах.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать способ управления своим домом. Один из них — объединение собственников помещений в товарищество собственников жилья — ТСЖ (в связи с изменением законодательства теперь это товарищество собственников недвижимости — объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме).
На сегодняшний день в Мончегорске работает шесть ТСЖ, участники которых решили самостоятельно определять объемы и приоритеты по текущим ремонтам и содержанию жилья, размеры квартплаты и т.д. — одним словом, самостоятельно управлять своими домами. С руководителями четырех из них мы встретились — о том, как удается дома в порядке содержать и квартплату не задирать Kn51 узнал, что называется, из первых рук.
Быть хозяевами своего дома
В Мончегорске первые ТСЖ появились в еще 2008-2009 годах и работают по сей день, создаются новые. Пожалуй, самый главный аргумент в пользу ТСЖ в том, что собственники получают возможность управлять своим домом самостоятельно, напрямую, то есть становятся хозяевами в полном смысле слова.
— Само словосочетание «товарищество собственников жилья» подразумевает, что жильцы должны быть товарищами и хозяевами своего дома. Кто будет лучше смотреть за домом? Конечно, хозяева. Когда нет хозяина, и хозяйство может прийти в упадок, — уверена председатель товарищества «Проект» Татьяна Шубникова.
ТСЖ «Проект» |
|
— ТСЖ — это, прежде всего, некоммерческая организация, которая не преследует цели получения прибыли. Сколько денег жители собрали на содержание дома — столько и тратится именно на содержание дома, — напомнила председатель ТСЖ «Проспект» Лилия Староверова.
Без большого штата сотрудников
Один из плюсов ТСЖ в том, что для обслуживания дома можно самостоятельно нанимать необходимых специалистов и регулировать их количество. Как правило, бухгалтер, уборщица, дворник, электрик и сантехник работают по договору гражданско-правового характера, а для выполнения, например, узкоспециализированных работ, заключается краткосрочный договор с организацией или частным лицом. Что касается бухгалтерских услуг, то ТСЖ может нанять специалиста или обратиться в консалтинговую фирму, предоставляющую бухгалтерские услуги. Эта же фирма также может заниматься, например, формированием и распечаткой квитанций на оплату коммунальных услуг, вести расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Такой гибкий подход позволяет экономить деньги жителей. Есть и другие варианты.
— Мы заключили договор с мончегорским Многофункциональным центром. Там рассчитывают стоимость коммунальных услуг и выставляют квитанции. Жители оплачивают счета, платежи поступают в МФЦ, а там уже расщепляют полученные средства — направляют ресурсоснабжающим организациям (Мончегорская теплосеть, Мончегорскводоканал, Арктик-энерго), остальное поступает на счет ТСЖ. Со специалистами уже расплачиваюсь я, — рассказал Kn51 председатель товарищества «Авангард» Михаил Гончар.
Таким образом в «Авангарде» решили, в том числе, вопрос своевременных расчетов с поставщиками ресурсов. И если и возникает какая-то задолженность, то связано это исключительно с тем, насколько своевременно оплачивают коммунальные платежки сами жильцы.
Конечно, не так просто найти квалифицированных и ответственных специалистов. Но до настоящего времени проблем, связанных с недобросовестным выполнением работ, у товариществ, с руководством которых мы пообщались, не возникало. И даже если вдруг что-то будет сделано не так — нанятая организация или работник должны все исправить, это в обязательном порядке прописывается в договоре об оказании услуг.
Есть в Мончегорске и такие товарищества (например, «Металлургов, 19»), где дворник, уборщица, электрик — жители того самого дома, которым это ТСЖ управляет. Конечно, они заинтересованы в том, чтобы в их доме было чисто и все работало. Соответственно, и свои обязанности выполняют еще более добросовестно.
А в ТСЖ «Проект», как рассказала председатель Татьяна Шубникова, решили не нанимать электрика и сантехника. Справляются своими силами: поменять лампочку в подъезде, например, не так сложно. А нужных специалистов, при необходимости, здесь нанимают по краткосрочному договору.
Откуда тарифы и на что расходуются деньги жильцов?
Что касается тарифов на тепло, воду и электричество, то они устанавливаются региональным Комитетом по тарифному регулированию и едины для всех, независимо от формы управления многоквартирным домом. А вот расходы на содержание общедомового имущества определяют сами жители на общем собрании жильцов.
— Правление и председатель правления исполняют решения общего собрания и решают текущие вопросы. Вопрос изменения тарифов на содержание общедомового имущества решается только на общем собрании. Мы предоставляем все необходимые документы и расчеты, и жильцы решают: принимать предлагаемый тариф или нет, — рассказала председатель ТСЖ «Проспект» Лилия Староверова.
Тариф на содержание общего имущества дома в тех четырех мончегорских ТСЖ, с руководством которых мы встретились, варьируется от 17,79 до 22 рублей за квадратный метр. Много это или мало вы можете решить сами, сравнив с цифрами в своей счет-квитанции за квартплату. Для примера приведем данные из платежек жителей двух домов, находящихся под управлением одной из местных управляющих компаний: в кирпичной 5-этажке по пр. Кирова — 25,89 руб., в панельной 9-этажке по ул. 10-й Гвардейской дивизии — 41,13 руб.
ТСЖ «Проспект» |
На что же идут средства, собранные на содержание общедомового имущества? Во-первых, на оплату работы специалистов. Во-вторых, на ремонт. Есть текущие работы по ремонту и содержанию жилья, от которых нельзя отказаться, а есть работы, которые планируются, и за которые голосуют собственники.
— В первый год работы мы поставили стеклопакеты в подъездах, на второй год сделали в подъездах ремонт, — рассказала председатель товарищества «Металлургов, 19» Маргарита Наволоцкая.
Чисто и уютно и в подъездах ТСЖ «Проект»: свежеокрашенные стены (в каждом свой цвет, его жильцы выбирали сами), пластиковые двери, металлическая дверь, ведущая в подвал. Есть уличное видеонаблюдение.
А ведь ТСЖ еще и объединяет жильцов. Зачастую люди не знают, кто живет не то что в соседнем подъезде, а в соседней квартире.
— После создания товарищества жильцы перезнакомились друг с другом. Сейчас мы почти все друг друга знаем, у нас добрососедские отношения, — рассказывает Маргарита Наволоцкая. — На субботники вместе выходим, облагораживаем придомовую территорию.
К слову, ТСЖ «Проспект» и «Металлургов, 19» узнав, что Кольская ГМК закупила для озеленения города саженцы, подали соответствующую заявку и получили саженцы, которые высадили на своей придомовой территории.
Отчитываются о проделанной работе
Основные вопросы, касающиеся, например, ремонтных работ в доме, как мы уже говорили, обсуждаются и решаются на общем собрании собственников помещений. Как правило, их проводят раз в год, при необходимости — чаще. На таких собраниях председатель ТСЖ ежегодно предоставляет полный финансовый отчет: сколько денег собрано с населения, сколько из них потрачено и на какие цели. Правление ТСЖ отчитывается о выполненных работах по дому — что было запланировано и что сделано. Если какие-то работы не выполнены, указывается причина. Отчеты вывешиваются и на информационных стендах. Кроме того, при желании каждый собственник может ознакомиться с любым документом товарищества.
Должники есть?
Во всех мончегорских ТСЖ, с руководством которых мы разговаривали, стараются организовать работу так, чтобы не было долгов перед ресурсоснабжающими организациями. К сожалению, иногда они все же образуются, и главная тому причина — коммунальные долги жильцов. Как борются с этой проблемой?
— Самый действенный способ — приостановление подачи электроэнергии, — считает Лилия Староверова. — Сначала мы заключаем соглашение о поэтапном погашении задолженности. Если его нарушают — после предупреждения производим отключение электроэнергии. Некоторые после этого становятся более дисциплинированными и перестают копить долги. К сожалению, есть и такие, для кого коммунальные долги становятся привычкой.
В товариществах «Проект» и «Металлургов, 19» отмечают, что порой приходится решать вопросы с должниками и через суд. Тогда, как правило, жильцы гасят всю задолженность. Конечно, в ТСЖ не сразу обращаются в суд, а стараются войти в положение должников, если у них действительно возникла сложная ситуация. Могут, например, предложить отсрочку.
— Сейчас сложное время, и с работой могут быть проблемы. Ну не может, скажем, человек заплатить в этом месяце 5 тысяч и тогда он платит пока 3 тысячи, но платит, — говорит Михаил Гончар.
Есть и другие способы решения проблемы неплатежей. Например, в «Проспекте» и «Проекте» должникам могут предложить в счет списания части задолженности выполнить какие-либо работы по дому. Но бывают случаи, когда в квартире никто не живет или собственник уехал из города. Тогда «достучаться» до него крайне сложно. С подобными ситуациями столкнулись в ТСЖ «Авангард» и «Металлургов, 19».
ТСЖ «Металлургов, 19» |
Главное — по закону
Председателю необходимо следить за изменениями в российском законодательстве, в частности, в Жилищном кодексе.
Конечно, в своей работе, ТСЖ сталкиваются с разного рода трудностями, и работа с должниками — только одна из них. Так, много времени и сил требует подготовка отчетности для надзорных органов, которых немало. Работу товариществ контролируют жилищная инспекция, прокуратура, пожарная служба и т.д. Кроме того, с 1 января 2017 года все ТСЖ (как и управляющие компании) должны будут размещать информацию о своей деятельности в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Деятельность председателя регулируется, в частности, Жилищным и Гражданским Кодексами РФ. И если он нарушает закон, то за этим последует наказание.
В то же время, как рассказали Kn51 в мончегорских ТСЖ, серьезную поддержку оказывает городская администрация. К примеру, за помощью по юридическим вопросам можно обратиться в отдел муниципального контроля и административной практики, а также в Управление ЖКХ.
Работу правления ТСЖ контролирует и ревизионная группа (ревизор), которая избирается из числа членов товарищества на общем собрании собственников. Она вправе проверить любую документацию по товариществу.
В товариществе «Металлургов, 19» ревизор — Ольга Мельникова. Говорит, когда только зашла речь о создании в их доме ТСЖ, была категорически против:
— Не верила, что что-то получится, организовать людей сложно. Тем более, дом у нас небольшой. Но потихоньку все стало получаться. В подъездах чисто, цветы на подоконниках. Жильцы понимают, что это наше общее имущество, и как мы за ним будем ухаживать, так и будет. Сейчас я очень довольна нашим товариществом.
Ольга Павловна также рассказала, что в их доме собственники приняли решение платить за отопление по схеме 1/9. То есть за тепловую энергию жильцы платят по факту потребления, поэтому три летних месяца, когда отопление отключено, квартплата становится ниже.
Подведем черту
В заключение отметим, что в создании ТСЖ, как и в любом другом деле, есть свои плюсы и минусы. Конечно, принимая решение об объединении жильцов в такое товарищество, необходимо изучить всю информацию по дому. Например, о его техническом состоянии, как давно выполнялся капремонт и т.д. Всегда найдутся сторонники и противники ТСЖ. Однако, по прошествии времени жители видят результат и начинают понимать, что такое быть полноценными хозяевами дома. А чистые подъезды со свежим ремонтом не могут не радовать. Претензий в адрес председателей и правления, как правило, нет, поскольку все вопросы решаются оперативно. Об этом Kn51 рассказали во всех четырех мончегорских ТСЖ, с представителями которых мы встретились.
Участники ТСЖ отмечают, что основные плюсы такой формы управления домом — это экономичность, прозрачность финансовой деятельности, возможность безотлагательно принимать решения. Успешность работы во многом зависит от грамотного подхода со стороны председателя и правления, но не менее важна и активность жильцов. Необходимо помнить, что обязанность по содержанию многоквартирного дома лежит на собственниках этого дома, и только собрание собственников может решить, как управлять своим домом и его бюджетом — самостоятельно или нанять управляющую компанию. Главное — не жить по принципу «Меня это не касается», то изменений ждать не стоит, разве что к худшему.