Игры с законом: кто в дураках, кто в дамках?

0

0

Напомним, не так давно Kn51.ru рассказал о череде общих собраний и заочных голосований собственников жилья, прокатившихся по Мончегорску. Их последствием стало удорожание квартплаты в ряде домов. Однако, до сих пор не все понимают, почему суммы в их коммунальных квитанциях пошли в рост. Чтобы прояснить ситуацию, мы пообщались со специалистами в сфере ЖКХ, которые рассказали о подводных камнях, которые не заметили мончегорцы. Кроме того, специалисты предупредили о других уловках, которые могут использовать в своей работе управляющие компании.

Разумеется, идеальный сценарий проведения общедомовых собраний собственников и в очной и в заочной форме есть. Найти его можно в Жилищном Кодексе (глава 6 ст. 44-48). Однако при большом желании в любом законе можно найти «лазейку».

* Ситуация. По Жилищному законодательству инициатором проведения собрания должен выступать собственник (в том числе и муниципалитет, «голосующий» своими квартирами), если иное не прописано в договоре управления.

* Лазейка. Если в договоре управления управляющая компания прописала, что у нее есть возможность инициировать общее собрание, а собственники такой договор подписали, то этим они разрешили управляющей организации быть инициатором проведения общедомовых собраний. Возвращать все на круги свои придется через суд.

* Ситуация. За 10 дней до даты, на которую назначено общее собрание собственников жилья (не важно, в очной или заочной форме) о его проведении необходимо уведомить всех заинтересованных лиц, то есть собственников. Жилищное законодательство требует уведомлять каждого собственника под роспись.

* Лазейка. На первом же состоявшемся собрании принимается решение, что любое уведомление возможно с помощью информационных стендов.

* Ситуация. Сначала общее собрание собственников жилья должно проводиться в очной форме. В уведомлении обязательно должны быть прописаны дата, время и место его проведения. Если кворум (51% собственников) не был собран, то следующее собрание проводится уже в заочной форме.

* Лазейка. Как правило, у управляющих компаний есть подтверждение того, что собрание в очной форме должно было состояться. Сотрудники УК вывешивают объявление о проведении собрания в очной форме на дверях подъезда или стенде и фотографируют его. А если по какой-то причине они не заинтересованы в проведении очного собрания, то ничто не мешает им сразу после «фотосессии» это объявление снять. Предъявить им претензии по этому поводу практически невозможно, т.к. трудно доказать, что подобные действия имели место.

К слову, проведение собрания в очной форме в рабочее время вполне законно, хоть и не совсем порядочно по отношению к собственникам, которые хотят участвовать в принятии решений по управлению своим домом.

* Ситуация. С 1 июня 2013 года вступили в силу поправки в Федеральное постановление №354, меняющие систему расчета платежей за общедомовые нужды (ОДН). Управляющие компании обязали не выставлять жильцам к оплате расходы за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение и отопление), предоставленные на ОДН сверх нормативов, утвержденных каждым регионом самостоятельно.
В случае же, если норматив потребления коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, был превышен (то есть нормативное потребление оказалось меньше фактического, которое показал прибор учета), то собственники на общем собрании вправе потребовать оплату этих излишков у своей управляющей компании. А речь идет о немалых суммах, которые «набегают» из-за незаконных подключений к электросети дома, устаревания счетчиков, «скруток» на электролиниях, изношенности инфраструктуры, протечек системы водоснабжения и т.д.

* Лазейка. Своим Решением собственники могут уберечь управляющую компанию от оплаты «сверхнормативных» излишков, взвалив на себя, сами того не ведая, бремя этих платежей или их части. Достаточно лишь на общем собрании проголосовать, например, за такой пункт: «распределение объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения».
Все дочитали до конца? А разобрались в написанном? Теперь «переведем» эту зубодробильную фразу на доступный язык. Своим решением собственники как бы говорят: «Мы хотим помочь управляющей компании. Поэтому оплату всех излишков просим поделить пропорционально размеру площадей жилых и нежилых помещений. И будем за это платить».

* Ситуация. Управляющей компании очень хочется поднять тариф на содержание общего имущества МКД (к слову, существует Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД), но собственники наверняка этого не одобрят.

* Лазейка. Выход есть. Во время общего собрания или заочного голосования УК может предложить собственникам жилья проголосовать за проект Решения собственников, где сумма платы за содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт дома «разнесена» по нескольким строкам. В одной из них — за содержание и техническое обслуживание общего имущества МКД предложить установить тот же тариф, что и раньше. А отдельными строками вынести дополнительные виды работ с указанием размера платы за них (например, теплоизоляция трубопровода, замена аварийных участков стояков ХВС, косметический ремонт подъезда и так далее). Не каждый собственник разберет, что стоимость дополнительных работ нужно приплюсовать к оставшемуся прежним тарифу за техобслуживание общего имущества МКД. И если собственники проголосуют за необходимость выполнения всех этих работ – можно ждать роста квартплаты, причем существенного. Вроде, все эти дополнительные работы и стоят-то недорого. Например, за ремонт в подъезде — всего 1,06 р. Только не все обращают внимание, что «копеечную» стоимость дополнительных видов работ нужно умножать на количество квадратных метров своей квартиры. А если прибавить к этому  «символическую» плату в несколько десятков рублей за техобслуживание общего имущества МКД, то получатся совсем не символические тысячи рублей.

И напоследок. На заочном общем собрании собственников жилья должны решаться те же вопросы, которые выносились на очное. В уведомлении о проведении собрания в заочной форме обязательно должна быть прописана дата окончания приема решений. Кроме того, должны быть указаны дата, время и место проведения подсчета голосов, чтобы любой собственник мог принять в нем участие или проконтролировать его ход. Проводить подсчет голосов позднее времени, указанного в Решении заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы «добрать» кворум — незаконно. Кроме того, собственники имеют право обратиться в управляющую компанию, чтобы ознакомиться с итогами голосования. И именно ее специалистам следует задавать вопросы, например, об установке на территории многоквартирного дома какого-то оборудования, либо прокладки сетей, в том числе и оптиковолоконных. Ведь именно управляющая компания должна представлять интересы собственников.